スポーツ賭博空室から見た不動産市場経済

私は週末や祝日にソウルのカフェに行くのが好きです。歩いてみると、ソウルの江南や明洞などの巨大スポーツ賭博を除けば、長期欠員が多いように感じられる。 「家賃が高くてテナントが見つからないのでは？」と単純に考え、「ビルオーナーとしては、少し家賃が安くても空室をなくしたほうが良いのでは？」とも思いました。もし私が大家だったら、スポーツ賭博を空室のままにするより、せめてスポーツ賭博購入時のローンの利子だけでも回避できれば、損失は避けられるのではないかと単純に考えました。空室率の高さを単なる需要の欠如として片付けるには、あまりにも多くの利害関係が関係していた。

まず、商業賃貸借保護法を見ればわかります。商業賃貸借保護法を導入する目的は、賃借人との間の賃貸借契約における賃借人の権利を保護することにあります。同法第15条を見ると、「この法律の規定に違反して賃借人に不利益となる契約は、その効力を有しない。」とあり、賃借人の保護を強化するための法律であることがわかります。法律の主な内容は 2 つあります。

契約更新を請求する第一の権利: 賃借人は 10 年のリース期間満了の 6 か月前から 1 か月前まで契約更新を請求することができ、貸主は正当な理由がなければこれを拒否することはできません。

賃料の増減を請求する第 2 の権利: 以前に合意した賃料を更新する場合、貸主は 5% を超えることはできません。

空室を減らすために賃料を低く設定した場合、「賃料増額請求権」により再度賃料を上げるのは容易ではなく、「契約更新請求権」により10年間の長期契約が可能となるため、家主はテナントを選定して空室のままにし始めている。言い換えれば、テナントを保護するために設けられた規制が、実際にはテナントがスポーツ賭博を見つけることを困難にしていたのです。

新型コロナウイルス感染症が拡大していた2020年末、新型コロナウイルス感染症の被害を受けた商業テナントは家主に家賃の減額を請求できること、またテナントが6ヶ月家賃を滞納しても賃貸契約を解除できないとする改正が行われた。これは、テナントの痛みを家主と共有することを目的とした改正です。

また、集会が禁止されている産業に対して家主が家賃を請求するのを防ぐために、「家賃停止法」が提案された。ビジネスが止まったら家賃も止めるべきだという考えだ。これらの法案はすべて、借家人を社会的弱者として扱い、家主を社会的権力者として扱い、痛みを分かち合うという暗黙の圧力を含んでいます。

スポーツ賭博を空室状態に保つもう 1 つの要因は、資産価値の下落を防ぐことです。不動産の価値を評価する方法はたくさんありますが、最も重要な方法は返還法です。つまり、不動産から生じる収益である家賃をもとに不動産の価値を見積もる方法です。空室により賃料収入の獲得が困難になることが予想される場合、賃料を維持して物件価値を守り、売却利益を狙う方が良いと判断するビルオーナーがコロナ禍以降増加した。テナントの権利は法律で保護され、賃料の上限が設定されていたにもかかわらず、賃料は引き下げられるどころか、賃料は支払われず空室が増え、新たなテナントがスポーツ賭博を見つけるのはさらに困難になった。

テナント保護の名目で出された賃貸借三法は不動産市場経済を揺るがし、実際には住宅価格の高騰という副作用をもたらし、商業賃貸借法の改正により空室が増加した。弱者を守るためには政府の市場介入が必要である。しかし、政府が過剰に介入すると、市場を歪め、自由市場の論理を破壊する副作用が生じます。政府は市場経済への積極的な参加者ではなく監視者の役割を引き受けており、自由市場が自らの問題を解決できるように市場の自主性を尊重しなければならない。