【コラム】10・15三重規制、継続的かつ現実的な「スポーツベット対策」が答えだ

10・15の三重規制で通常取引さえ凍結され、市場の価格発見機能が麻痺する
再建超過利益回収制度は段階的に廃止され、再建および再開発の手続きは大幅に簡素化されなければなりません
短期的な規制結果ではなく、中長期的なスポーツベット計画と実行を揺るぎなく追求する
ソウル中心部での集中的な住宅スポーツベットは明確に提示されなければならず、これが維持されるという確信がなければなりません

ソウルのアパート価格は40週連続で上昇している。さらに大きな問題は、価格上昇にもかかわらず取引量が激減する「窮地」が生じていることだ。この市場の歪みの中心にあるのは、過剰需要の抑制のみに焦点を当てた10月15日の不動産対策である。

10・15 対策の鍵となるのは、ソウル全域と京畿道12地域を調整対象地域、投機過熱地域、土地取引許可地域に分ける「三重規制」だ。当初の目的は過熱の抑制だったが、結果として急激な冷え込みが生じ、通常の取引すら凍結され、市場の価格発見機能が麻痺した。市場は「何が適正価格なのか」を判断する根拠を失い、実消費者の混乱は増すばかりだ。

特に、土地取引許可区域の拡大は、「市場参入の阻止」に近い抜本的な措置である。実際の居住地以外のあらゆる取引を事実上禁止することで、居住地移転の自由を侵害し、市場に異常な様子見姿勢を強いる。貿易の減少はスポーツベット不足の本質を曖昧にし、指標の目の錯覚を増大させるだけです。

現在の状況の本質は投機的な需要ではなく、慢性的な「スポーツベット不足」です。来年からは毎年平均1万5000世帯がソウルにスポーツベットされる予定だが、これは市場の期待に応えるには程遠い。需要を抑制する規制だけでは枯渇したスポーツベットを埋めることはできず、根本的な解決策にはなりません。

政府はスポーツベットについて語っているが、実際には「復興超過利益回収制度」などの主要なスポーツベット抑制装置を残したままである。復興事業から得られる利益の相当部分を回収するこの制度は、事業性を著しく悪化させ、都市の重要なスポーツベット源である復興を根本から阻む足枷となっている。結局のところ、総額数千億ウォンに上る超過利益回収費用は、将来的にスポーツベットの崖が起こることを示すものとなり、現在の価格上昇への期待がさらに高まるだけだ。」

販売市場が規制によってブロックされているため、住宅需要は必然的にチョンセ市場と月々の家賃市場に集中します。しかし、再建の中断により賃貸住宅のスポーツベットが減少し、チョンセ価格の高騰によるバルーン効果が現れた。結局のところ、販売のはしごからはじき落とされた低所得者は、賃貸市場で二重苦に見舞われることになる。

まず、スポーツベットを大幅に拡大するには、市場の重しとなっている規制を撤廃しなければなりません。市場機能を麻痺させ、居住の自由を侵害する土地取引許可制度は全面的に見直し、廃止すべきです。取引を凍結し、指標の錯覚を引き起こすだけの規制は、市場の生存能力を損なうだけです。

次に、都市のスポーツベットを解放するために、復興超過利益回収制度を段階的に廃止し、復興と再開発の手続きを大幅に簡素化する必要があります。個人に数億ウォンの負担を課して事業の実現性を阻害することは、最終的には将来のスポーツベットの崖につながるだろう。都市に質の高い住宅をタイムリーにスポーツベットするには、足かせを取り除く必要があります。

最後に、市場を安定させる唯一の解決策は、「継続的かつ現実的なスポーツベット」です。そのためには、国と地方が一体となって具体的なスポーツベット策を検討する政府全体の「スポーツベットＴＦ」の設置が急務となっている。私たちは短期的な規制結果にこだわるのではなく、中長期的なスポーツベット計画と実行を揺るぎなく追求しなければなりません。

不動産政策で最も重要なことは「予測可能性」と「信頼」です。政府はソウル都心部に集中的に住宅をスポーツベットする明確な方向性を示し、それが維持されるという自信を与えなければならない。ルールが頻繁に変更され、約束が守られない市場では、長期的な住宅の安全を計画できる人は誰もいません。

自由企業研究所インターン研究員、チャン・インヒョク